Hausmeister-Angebote vergleichen: Die Checkliste für Beirat und Verwaltung

1Endsummen allein sagen nichts

Hausmeisterdienste kommen als Monatspauschale, nach Stunden, nach Einsätzen oder gemischt. Und jeder versteht unter „Hausmeister­service“ etwas anderes: Beim einen ist die Treppenhaus­reinigung dabei, beim anderen der Winterdienst, beim dritten keins von beiden.

Wer nur die Endsummen vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen, und was fehlt, zeigt sich im ersten Winter.

2Alle antworten auf dasselbe Leistungs­verzeichnis

Das wichtigste Dokument entsteht, bevor Sie den ersten Anbieter anschreiben. Eine förmliche Ausschreibung muss es nicht sein; zwei Seiten reichen, wenn diese fünf Teile darin stehen:

Objekt

Anschrift und GrößeZahl der Hauseingänge, Wohneinheiten, Geschosse, Aufzug ja oder nein

Flächen

in Metern und QuadratmeternTreppenhäuser, Keller, Dachböden, Rasen in Quadratmetern, Hecken in Metern, Gehweg für den Winterdienst in Metern, Zuwege, Müllplatz

Leistungen

jede mit Turnuszum Beispiel Treppenhaus wöchentlich, Kontrollgang wöchentlich, Rasen 14-täglich von April bis Oktober, Hecke zweimal im Jahr, Winterdienst vom 1. November bis 31. März

Rückmeldung

was nach jedem Kontrollgang kommtin welcher Form und an wen

Abgrenzung

was ausdrücklich nicht dazugehörtetwa technische Wartung oder Prüfungen durch Sachverständige

3Die Versamm­lung entscheidet, mit Übersicht

Ein Hausmeistervertrag ist für die meisten Gemeinschaften keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung, die der Verwalter allein treffen kann (§ 27 WEG). In der Regel beschließt die Eigentümer­versammlung über die ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG).

Eine gesetzliche Zahl von Vergleichsangeboten gibt es nicht; drei haben sich eingebürgert. Eine einseitige Übersicht mit der Einladung erfüllt den Zweck und macht die Versammlung kürzer. Der Beschluss hält dann fest:

• mit wem der Vertrag geschlossen wird
• welcher Leistungsumfang gilt, am besten mit Verweis auf das Angebot
• welche Laufzeit und Kündigungsfrist vereinbart sind
• wie hoch die Vergütung ist

4Zwölf Zeilen machen Angebote vergleichbar

Legen Sie eine Zeile je Prüfpunkt an und eine Spalte je Anbieter. Tragen Sie ein, was im Angebot steht, nicht nur Ja oder Nein. Unter jedem Prüfpunkt steht die Frage, die Sie stellen, daneben, wie eine klare Antwort aussieht.

Zwölf Prüfpunkte, die Frage dazu und wie eine klare Antwort aussieht

Prüfpunkt und Frage	Klare Antwort
1Umfang je Position„Was genau ist enthalten, und wie oft?“	Treppen­haus wöchentlich, alle 3 Eingänge, Fläche genannt
2Abgrenzung„Was kostet eine Sonder­leistung, und wer gibt sie frei?“	Sonder­leistungen nur nach Freigabe, Stundensatz genannt
3Kontrollgang„Zeigen Sie mir Ihre Prüfliste.“	wöchentlich nach Prüfliste; Mängel melden oder bis zu einer vereinbarten Grenze beheben
4Nachweis„Können Sie mir ein Protokoll zeigen?“	Protokoll mit Fotos und Mängel­meldung nach jedem Einsatz
5Winterdienst„Wie viele Anlagen betreuen Sie im Winter, und schaffen Sie alle bis 8.30 Uhr?“	1. November bis 31. März, Zeiten nach § 31 HWG, Splitt, Einsatz­nachweis
6Vertretung„Wer vertritt Sie, mit Namen?“	namentlich benannt, auch für den Winter
7Erreichbarkeit„Steht das so im Vertrag?“	Zeiten, Weg und Antwort­frist im Vertrag
8Abrechnung„Wie sieht Ihre Rechnung aus?“	getrennt nach Betriebs­kosten­arten und Sonder­leistungen, Arbeitskosten nach § 35a ausgewiesen
9Laufzeit und Kündigung„Um wie lange verlängert sich der Vertrag, wenn niemand kündigt?“	3 Monate zum Quartalsende kündbar, Preis­anpassung geregelt
10Versicherung„Schicken Sie mir den Versicherungs­nachweis in Kopie?“	Betriebs­haftpflicht mit Deckungs­summe, Nachweis liegt bei
11Schlüssel„Wie bewahren Sie unsere Schlüssel auf?“	Übergabe mit Protokoll, Aufbewahrung ohne Adresse, Rückgabe bei Vertrags­ende
12Stunden und Lohn„Mit wie vielen Stunden rechnen Sie für unsere Anlage?“	Stunden je Monat genannt

Beträge gehören in dieselbe Tabelle, aber erst ganz nach unten, wenn der Umfang vergleichbar ist. Wie eine abrechnungstaugliche Rechnung aussieht, steht im Ratgeber Hausmeister­kosten.

5Schwache Angebote verraten sich im Wortlaut

6Der Wechsel braucht einen Stichtag

Ist die Entscheidung gefallen, beginnt der Teil, bei dem in der Praxis am meisten verloren geht: der Übergang vom alten zum neuen Dienst.

Zum Start erledigen

• Übergabebegehung: Flächen, Prüfpunkte, Zustand von Treppenhäusern, Außenanlagen und Streugutkisten gemeinsam festhalten
• Schlüssel gegen Protokoll übergeben; beim alten Dienst alle zurückfordern und die Rückgabe protokollieren
• Aushang nach § 35 Hamburgisches Wegegesetz aktualisieren: Verpflichtete und Beauftragte mit Name und Anschrift, dazu die neue Telefonnummer für Meldungen
• Bewohner informieren, wer ab wann kommt und an wen sie Mängel melden

7Meine Angebote folgen dieser Liste

Ich stehe mit meinen Angeboten selbst in diesem Vergleich. Vor jedem Angebot steht eine Begehung, denn eine Wohnanlage lässt sich nicht aus der Ferne kalkulieren.

• jede Position mit Fläche und Turnus
• Sonderleistungen getrennt
• Winterdienst nach § 31 HWG mit Einsatznachweis, als Saisonvertrag
• Vertretung benannt
• Kündigungsfrist drei Monate zum Quartalsende

Dieser Ratgeber gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 22. September 2026.

SV

Spyridon Voulgaris

Inhaber von Gebäudemanagement Voulgaris. Ich betreue Wohnanlagen in Hamburg-Wandsbek und schreibe hier auf, was Verwaltungen und Beiräte bei Begehungen fragen. Jede Rechtsangabe prüfe ich am Gesetzestext.

Mehr über mich 0172 435 08 98

Quellen

Alle abgerufen am 22. September 2026.

1. Wohnungseigentumsgesetz, §§ 19, 27: § 19, § 27
2. Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 17. Februar 2016, 31 C 1980/15 WEG, besprochen bei Haufe
3. Hamburgisches Wegegesetz, §§ 31, 35: Landesrecht Hamburg
4. Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23: Pressemitteilung Nr. 187/2025
5. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2019, VIII ZR 62/19: Urteil im Volltext (PDF)
6. Betriebs­kosten­verordnung, § 2: gesetze-im-internet.de
7. Einkommensteuergesetz, § 35a: gesetze-im-internet.de
8. Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks: „Tariflöhne im Gebäudereiniger-Handwerk steigen zum Jahreswechsel 2026“, 29. Dezember 2025